在英格兰和威尔士大约有2000处破旧不堪又很难丢弃的市属地产，如果加上苏格兰的此类地产，它们要占英国当局总地产的1/4。据英国住房状况调查组织的调查，在英国，50万户的住房已属破旧一档，240万户私人住宅缺乏基本的舒适环境，其中近100万户住房被确定为不适宜人类居住。这些房屋大部分部是1919年前建造，位于曾一度是英国工业大城市的内部地区。有60%紧挨这些破旧房屋的房屋也处于相似状况。

这些破旧的房地产代表着九十年代都市大改革面临的挑战。随着内陆城市经济和社会文化的复苏，人们建立了许多新的办公楼、商店和娱乐设施，那么对附近住房的关注就成为迫在眉睫的事了。

都市更新研究计划

虽然好的居住条件是衡量人们生活水准的基础，然而面对萧条的挑战，要对住房问题帝出解决性结论显然是不适宜的。这需要一项综合性且多功能的办法，它涉及到就业、住房、环境保护、健康、培训、交通运输和信息发展等领域。

环境部门的地产行动虽然做了相当好的工作，但只解决了当局地产问题的10%。各地政府虽对现存的问题给予高度重视，但又受到“住房投资计划”（HIPS）削减的约束。然而，人们现在提出了一种新方法，即借用多种经营的方法，把地方政府的合作经营、住房协会、居民小组、就业和培训代理机构以及私营企业联合在一起，共同完成都市的改造。

都市改造大有潜力可挖。最近，政府立法机构建立了“机会之窗”，以欢迎合作者问津，从而寻求最佳的代理和资金的安排，例如，新的“住房和地方部门法案”允许政府指定住房更新区域和成组维修计划。

现在，房屋只起防护作用的观念已被抛弃，而考虑住房的群体概念，并把其作为制订政策的主要观念，以信息为基础的“住房管理协会”，企业和区域更改小组正联合起来，向这项混合资助发展计划提供资金和专业知识，以迎接都市更新的挑战。

区域更新要素

在由J - R. M. Trust资胁的PSI研究中指出了区域更新的一些重要因素：

· 住房的发展和更新和社会、经济的发展密切相关。要使大家认识到，住房周围环境的好坏与住房本身是同等重要的。

· 地方政府应以城市范围和战略的眼光来看待区域更新问题，并把使用权多样化和合作经为更新的工具。地方政府应充当媒介因素，运用战略眼光，把来自住房的有关合作者、公共群体以及部分私人联合起来，并监督整个项目的实施情况。在多种经营的发展中、长远的目光、自信心和财务方面的创新是更新的关键。

· 地方政府的住房、计划、政法、财务部门对都市更新方某要有“共同”的观点。各部门的合作前提是高层次化，并对选出来的成员和官员要有明确的职责分工。

· 住房为首要目的区域更新是一项综合性计划。它包括旧房拆除、整顿、实施步骤和新房建造，从个人所有到多人所有的转换。同时，要估计到那些无力或不愿购买房屋的人，准备一大部分社会出租形式的房屋。还包括一个要素就是从无房过渡到有房，从私人占有到社会出租间的交叉贴补。

· 通常，综合性的发展应包括：住房建筑、环境改善、商业点建立、就业培训机构的建立，以树立信心，使项目顺利进行。

· 一般由政府征用的土地，在区域发展中起关键作用。土地转让提供了衡量补助的机会，而这一点对于发展中的社会公共租房是非常关键的。

选择性和多样性

为了避免重复60年代解决住房问题只有一个方案的弊病，政府有责任改进有关政策，使之多元化。非市政化、自愿转让和部分私人规划，大大有利于住房协会。最大的十四家住房协会已经赢得了1/3的住房协会股票，它们有资产基础、有私有市场，有购买力以及老资格的发展部门来完成该项工作。实践证明，较小的和以公众为基础的协会和公司，在区域更新中也能发挥其重要作用。

另外，资助社会住房的合资企业作用也是十分重要的。合资企业成立联合性协会或公司，以期在区域中提供一系列的住房和房主。对于大型合资企业，要更善于利用它们的专业知识。

私人建房可能是一个重要的因素，辅之以专门知识和财政来源，有助于比较穷的地方解决关键问题，

较好质量的住房和可信赖的房客，通过权力购买或转让给住房协会，随着1988年立法而出现的确保租贷、房租上涨、股票转让等压力下，住房协会可能转向商业化，或在运行时更多地以政府和私有为驱动模式，问题将会更严重。因此，这种向商业化的转换是不适宜的。

避免旧屋翻新

当前，在住房贷款使用上的分歧是，重点不放在较旧资产的再使用上，即旧房翻新上。在正确地预测资金流动、成本需求、意外损失等的前提下，征用农田重新建造住房，比通过旧屋翻新更新市中心风险小。

地方政府有权签署更新区域、申请土地、废除项目以及选择加入住房协会的伙伴等，而更新区域的贷款是通过向政府首相申请后决定的。如果政府的意向是促进区域更新，这就包括提供高质量的大众租赁房屋，强化住房公司的功能。

HAG基金会正在以额外投资提供额外的利润流动。人们已接受的一个事实是，环境的改善，基础设施的更新，各种基金会起某种举足轻重的作用。

发挥地方政府的创新性

地方政府在住房中将继续起着重要作用，但是一些传统的功能将会重新分配。例如住房发展的规划，需求资产，区域分割，少数民族居住区和特殊的需要等，至于建设环境的合作更新（PROBE）之类，应由建房社团W建筑团体共同协调管理。地方政府在其中将继续加强规范作用。

总的来说，必须鼓励地方政府中的创新活动，提高政府人员的素质。地方政府住房管理职能的衰退，将加速“集中居住”。

对于破旧房屋和荒凉土地的赵诚，是当前人们普遍碰到的问题，区域更新需要把住房和城郊政策，中央和地方的政策创造性地有机地结合在一起，把地方策略和公众社会的自我发展结合在一起。

过去的几年中，住房的政治上议程的改变正在提供许多重要机会，但也存在这样的问题，即在区城更新具有创造力的合作者刚刚出现时就阻碍了大量令人激动的机会。一项有潜力的住房政策，有利于服务而减少空想，不断地制度上调整和居民参与都是完善区域更新不可缺少的条件。

[Policy Studies，1989，Vol10（1）]